La legislación urbanística se ha ocupado de las parcelaciones con el fin de ejercer un triple control:

  • impedir que se formen parcelas o fincas inferiores a las establecidas en la normativa urbanística.
  • impedir que se constituyan de manera arbitraria y libre nuevos núcleos de población o urbanizaciones.
  • preservar el suelo no urbanizable de usos ajenos a su naturaleza.

La división y segregación son conceptos equivalentes, hacen referencia a lo mismo, a la partición de una finca/parcela, de manera que pueden emplearse indistintamente.

División, segregación y parcelación urbanística

La parcelación, que igualmente supone la partición de una parcela o terreno, va normalmente ligada al adjetivo “urbanística” para hacer referencia a una finalidad urbanística determinada, permitir o facilitar la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo o la constitución de núcleos de población.

Una parcelación, no “urbanística”, es equivalente a la segregación/división. Por contra, la parcelación urbanística tiene además una finalidad urbanística determinada, fundamentalmente edificatoria, que solo puede darse, teniendo en cuenta las situaciones básicas del suelo, en el suelo urbanizado.

La regulación estatal actual no puede ser entendida sin hacer mención a la importante sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 que clarificó el régimen competencial, en materia urbanística, produciendo un importante revés en el ámbito normativo estatal de entonces, al confirmar el urbanismo como una competencia exclusiva autonómica.

El Estado ostenta algunos títulos que le permiten condicionar e influenciar la política urbanística, sin que ello signifique, sin embargo, que se transforme en una materia compartida, al modo propio de la secuencia “bases-desarrollo”.

Tres son las competencias estatales más importantes mediante las cuales puede el Estado incidir, legítima y puntualmente, sobre el urbanismo:

  • Las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad urbana y en el cumplimiento de su función social.
  • La expropiación forzosa y los respectivos criterios de valoración.
  • La responsabilidad administrativa/patrimonial.

Por tanto, habrá de estarse a lo dispuesto por el legislador autonómico respecto de si la división horizontal está o no sujeta a autorización administrativa y si existe o no un plazo de prescripción/caducidad aplicable a la división horizontal respecto de los cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

En Galicia, el artículo 368.8 del Decreto 143/2016 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia señala:

“Por lo que se refiere a los complejos inmobiliarios o a la construcción de fincas en régimen de propiedad horizontal se estará a lo dispuesto en la legislación estatal vigente”.

El legislador estatal contempla, en el artículo 26 de Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

“1. Constituye:

a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística […]”.

Se distinguen los conceptos de finca y parcela. En la mayoría de los casos finca y parcela son coincidentes pero no siempre será así. Una finca puede tener varias parcelas (urbanas o rústicas) y una parcela puede tener distintas fincas (régimen de propiedad horizontal).

Finca es una expresión propia del derecho civil, del régimen de propiedad.

Parcela es un término fundamentalmente urbanístico, en tanto que parcela es la unidad de suelo que tenga atribuida edificabilidad o sólo uso urbanístico independiente.

Continúa diciendo el artículo 26 de Real Decreto Legislativo 7/2015:

«En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
[…]
6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.

No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”.

El artículo 10.3 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal dice:

“Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes […]”.

Por su parte, el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística dice:

“No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión”.

Por lo señalado en la normativa estatal, tras la remisión que a ella hace el reglamento de la Ley del Suelo de Galicia, la constitución de la división horizontal en una edificación se encuentra sujeta a autorización municipal, licencia

La Administración municipal es la competente para controlar los actos de edificación y uso del suelo, comprendiendo la competencia urbanística la intervención en el ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo, interviniendo en la construcción y uso de las fincas (artículo 4.4 de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia).

En este sentido se pronuncian las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de junio de 2019 -BOE de 3 de junio de 2019- y de 12 de julio de 2022 -BOE de 2 de agosto de 2022-.

Dice esta última:

“Debe partirse de que el citado artículo 26.6 asume un concepto amplio de complejo inmobiliario que permite englobar diversos supuestos amparados en un régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria siempre que permitan distinguir elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos, lo que no excluye que el suelo pueda tener la naturaleza de elemento común como ocurre en la propiedad horizontal.
Por otra parte, el fundamento de la exigencia de autorización administrativa para la constitución o modificación del complejo inmobiliario siempre que se produzca un incremento de los elementos privativos respecto a los autorizados en la licencia de obras concurre también cuando se trata de división horizontal de elementos independientes que se asientan sobre una parcela de naturaleza común […]
Desde la perspectiva del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, aplicable por ser legislación del Estado, debe entenderse, que proporciona plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al disponer: «Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número (…)». El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables)”.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la división horizontal constituye un acto jurídico sobre el régimen de propiedad que puede llevar o no aparejado un acto físico o material de división o modificación del inmueble.

Como acto jurídico, que se formaliza en la correspondiente escritura pública, debe tenerse en cuenta que dicha escritura pública no puede tener lugar sin que por parte del Notario se compruebe que cuenta con la preceptiva autorización municipal (artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015) y que no puede ser objeto de inscripción sin que se compruebe, previamente por el Registrador de la Propiedad, que consta dicha autorización municipal (artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015 y artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997).

La escritura pública de división horizontal constituye la división horizontal en sí misma, sin que las posibles obras que pudieran haber materializado previamente una futura división de la propiedad amparen o den por prescrita/caducada la reposición de la legalidad de una división horizontal que todavía no se produjo.

Podrá haber prescrito/caducado la reposición de la legalidad de las obras y no de la división horizontal

Fuera de ordenación ¿Prescripción o caducidad de la reposición de la legalidad urbanística?¿Puede perderse esa prescripción o caducidad?

Aún en el caso de que la división horizontal se considerara no solo un acto jurídico, sino también un acto físico, en Galicia el plazo de prescripción/caducidad de la reposición de la legalidad urbanística de seis años no empezará a contar hasta el último acto de división física o jurídica realizado (artículo 377.1 del Decreto 143/2016 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia).