El fuera de ordenación de las edificaciones, construcciones e instalaciones implica el establecimiento de límites en relación a las obras permitidas con el fin de que no prolongue su existencia más allá de lo que cabe esperar de sus elementos, de lo que podría considerarse su “vida natural”, y de que no se incremente su valor a los efectos expropiatorios.

En la entrada que enlazo a continuación, analizaba que supuestos abarcaba el fuera de ordenación y si una vez “ganada” la prescripción o caducidad del plazo para reponer la legalidad urbanística podía luego perderse.

Es decir, si la realización de nuevas obras no permitidas, sobre una construcción, edificación o instalación en situación de fuera de ordenación, da lugar a la pérdida de la prescripción (o caducidad) previamente ganada sobre dichas construcciones por el transcurso del plazo legal para el ejercicio de acciones de reposición de la legalidad.

Fuera de ordenación ¿Prescripción o caducidad de la reposición de la legalidad urbanística?¿Puede perderse esa prescripción o caducidad?

Comentaba la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022, ECLI:ES:TS:2022:4004. en la que respondía a la cuestión de interés casacional de la siguiente manera:

«La realización de obras que exceden de la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad sobre edificaciones en situación asimilada a fuera de ordenación, por haber caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, no supone, de modo inexorable, la pérdida de la caducidad ganada«.

Esta doctrina del Tribunal Supremo es ya acogida, por ejemplo, por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en la sentencia de 20 de julio de 2023, ECLI:ES:TSJM:2023:9194, que dice:

«debemos necesariamente puntualizar que, en cuanto a los efectos o consecuencias de la ejecución de obras que no sean de mera conservación en la situación de fuera de ordenación resultante del transcurso del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, el criterio que venía acogiendo esta Sala y Sección en cuanto a la pérdida de los efectos de la caducidad inicialmente ganada debe ser necesariamente modificado a la vista de la doctrina sentada por la STS 10 noviembre 2022 (rec. 110/2022)».

La sentencia del Tribunal Supremo es causa de la modificación del artículo 153 de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia, por el artículo 11.9 de la Ley 10/2023, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas, que incluye el siguiente párrafo:

«La ejecución en una edificación totalmente terminada de obras sin título habilitante o incumpliendo las condiciones señaladas en el mismo, aunque supongan una ampliación en superficie o aumento del volumen edificado, no afecta al cómputo del plazo para incoar, en su caso, expediente de reposición de la legalidad respecto de aquella, que se iniciará igualmente desde la total terminación de la edificación originaria, sin perjuicio del expediente que corresponda incoar por las nuevas obras realizadas».

Sentencia del Tribunal Supremo del 17 de enero de 2024

El Tribunal Supremo, en la sentencia de 17 de enero de 2024, ECLI:ES:TS:2024:170, analiza en interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia:

«reafirmar, reforzar, matizar o complementar, nuestra jurisprudencia sobre la situación legal de fuera de ordenación y las situaciones asimilada a esta, y en particular, determinar si la realización de obras que exceden de la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad sobre edificaciones en situación asimilada a fuera de ordenación, por haber caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, supone de modo inexorable la pérdida de la caducidad ganada«.

Lo que hace el Tribunal Supremo es reafirmar lo ya señalado en la sentencia de 10 de noviembre de 2022, ECLI:ES:TS:2022:4004.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Baleares de 26 de octubre de 2023

Por último, resultan interesantes las matizaciones realizadas por el Tribunal Superior de Justicia de Baleares en la sentencia de 26 de octubre de 2023, ECLI:ES:TSJBAL:2023:1426, en relación a la magnitud de las nuevas obras sobre una edificación en fuera de ordenación.

Se inicia procedimiento sancionador y procedimiento de reposición de legalidad urbanística contra un rótulo de un edificio por carecer de título habilitante.

La sentencia apelada estima el recurso por los dos motivos invocados en la demanda, esto es, i) por caducidad del procedimiento de restablecimiento; y ii) por prescripción de la infracción.

La Administración alega que se realizaron tareas de reparación en el rótulo en 2013 lo que supone la pérdida de la prescripción inicialmente ganada.

Reconoce el Tribunal Superior de Justicia de Baleares que en diversas sentencias acogieron la doctrina de la pérdida la de caducidad siguiendo el criterio de otras del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, pero ahora acude a la reciente doctrina del Tribunal Supremo, de la sentencia de 10 de noviembre de 2022.

Dice el Tribunal Superior de Justicia de Baleares que, ante unas nuevas obras ejecutadas ilegalmente sobre edificación en situación de fuera de ordenación, la citada sentencia del Tribunal Supremo impone que la acción de restablecimiento se proyecte únicamente sobre las nuevas y no se extienda sobre aquellas anteriores que ya habían ganado la prescripción, pero que este criterio ofrece dificultades prácticas cuando las nuevas obras alteran -o sustituyen en todo o en parte- la estructura de la anteriores con infracción prescrita, en cuyo caso la demolición de las nuevas no puede habilitar para luego reconstruir las que se encontraban en fuera de ordenación.

Añade que, en tales supuestos, la acción de restablecimiento inevitablemente se ha de extender a aquellos restos de la construcción primitiva en situación de fuera de ordenación y que, ante la imposibilidad de reponer la parte alterada por las nuevas obras, no pueden mantener su uso sin realizar una reconstrucción que ya no es posible.