Inscripción en el Registro de la Propiedad de una parcelación o segregación urbanística ¿Es posible por prescripción de la reposición de la legalidad urbanística?
La legislación urbanística se ha ocupado de las parcelaciones con el fin de ejercer un triple control:
- impedir que se formen parcelas o fincas inferiores a las establecidas en la normativa urbanística.
- impedir que se constituyan de manera arbitraria y libre nuevos núcleos de población o urbanizaciones.
- preservar el suelo no urbanizable de usos ajenos a su naturaleza.
Sobre estas cuestiones me referí en la siguiente entrada:
Título habilitante municipal
En Galicia, el artículo 142.2.f) de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia contempla lo siguiente:
“Estarán sujetos a licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que fueran procedentes de acuerdo con la legislación sectorial aplicable, los siguientes actos: Las parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de terrenos en cualquier clase de suelo, cuando no formasen parte de un proyecto de reparcelación”.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad, tienen la obligación de comprobar la existencia de licencia municipal
Dicen el párrafo segundo y tercero del artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:
“En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles”
El artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística señala:
“Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.
En el suelo rústico, la legislación autonómica gallega no solo prohíbe las parcelaciones urbanísticas (ya prohibidas por el legislador estatal) sino que también prohíbe las segregaciones, salvo en dos supuestos:
- Que tengan por finalidad reorganizar la propiedad y siempre que no aumenten el número de parcelas existente.
- Que sean consecuencia de la ejecución de infraestructuras, dotaciones o expedientes de expropiación.
Artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015
El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, se refiere a la declaración de obra nueva, regulando en sus primeros apartados su autorización en escritura pública, mediante acreditación de la correspondiente autorización administrativa exigida por la normativa urbanística, y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El apartado cuarto permite el acceso al Registro de la Propiedad de aquellas «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes».
Para ello se requiere de la presentación de:
- Escritura de declaración de obra nueva.
- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
Una vez inscrita, los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas.
Una gran parte de las inscripciones que se realizan por esta vía, se realizan sin certificación expedida por el Ayuntamiento respectivo, por lo que el Ayuntamiento está obligado a (artículo 28.4.c):
«dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
En no pocas ocasiones, se producen inscripciones en el Registro de la Propiedad de segregaciones o parcelaciones sin la previa constatación municipal, aportando un certificado de un técnico, un acta notarial o una certificación catastral
Segregaciones o parcelaciones escrituradas sin licencia – prescripción/caducidad de la reposición de la legalidad
La infracción urbanística por realizar una segregación o una parcelación urbanística (como actos jurídicos y, por lo tanto, continuados) sin contar con la licencia municipal preceptiva, estaría prescrita una vez que haya transcurrido el plazo legalmente establecido a contar desde la formalización de la segregación o parcelación urbanística en escritura pública.
La cuestión es si a la segregación o parcelación urbanística le resulta o no de aplicación un plazo de caducidad/prescripción de reposición de la legalidad urbanística
Los plazos de prescripción, los plazos necesarios para considerar que ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística -en este caso respecto del uso urbanístico-, son objeto de definición y concreción por los legisladores autonómicos (sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997).
Esta cuestión es clave, para entender o no aplicable el acceso al Registro de la Propiedad por la vía del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Sobre el plazo de prescripción/caducidad para reponer la legalidad urbanística me referí en la siguiente entrada:
Los institutos de caducidad y fuera de ordenación se contemplan por la realización de obras, construcciones o instalaciones sin la preceptiva licencia. Es decir, por actuaciones de carácter material, mientras que la segregación o la parcelación urbanística son actos propiamente jurídicos que no tienen por qué ir acompañados de una actuación material concreta.
Así, la prescripción/caducidad de la adopción de las medidas para la reposición de la legalidad urbanística están expresamente contempladas para las obras, y con un plazo en seis años a contar desde su total terminación, artículo 153.2 de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia.
Ahora bien, la aplicación del plazo de caducidad/prescripción para reponer la legalidad urbanística ha sido realizado por vía analógica en alguna ocasión (Resolución de 17 de octubre de 2014 de la Dirección General de los Registros y del Notariado -BOE de 12 de noviembre de 2014).
En Galicia, esta cuestión está ya fuera de discusión pues el artículo 377 del Decreto 143/2016 incluye la realización de las parcelaciones dentro del plazo de caducidad de 6 años para que la Administración pueda reponer la legalidad infringida, transcurrido el cual, quedan sometidas al régimen de fuera de ordenación. Dice así:
“[…] Lo previsto en este artículo también resultará de aplicación a las parcelaciones. A estos efectos, el plazo de seis años se contará, para cada una de las parcelas resultantes de la segregación, desde el último acto de división física o jurídica que dio lugar a la misma.
Una vez transcurrido el plazo previsto en este artículo, no se considerará parcelación la transmisión de los lotes resultantes de la parcelación originaria.
2. Transcurrido el plazo de caducidad de seis años sin que se hayan adoptado las medidas de restauración de la legalidad urbanística, quedarán sujetas al régimen previsto en los artículos 90 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 205 de este reglamento (artículo 153.2 de la LSG)”.
El artículo se refiere a la parcelación y no expresamente a la segregación. No obstante, el término empleado de parcelación debe entenderse como término equivalente a la segregación/división, al no estar adjetivada la parcelación como urbanística.
En este sentido, el Decreto 143/2016 regula en la sección 6ª del capítulo II del título VI “Parcelaciones” que recoge los siguientes artículos: artículo 366: parcelaciones urbanísticas; artículo 367: División y segregación de fincas en suelo rústico; y artículo 368: Régimen de parcelaciones y divisiones de terrenos.
Por tanto, en los casos en los que ya no proceda reponer la legalidad urbanística, la segregación o parcelación urbanística podrá acceder al Registro de la Propiedad por la vía del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha emitido una interesante resolución en la que señala que para poder acceder al Registro de la Propiedad, una segregación o parcelación por la vía del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, se debe acreditar la existencia de licencia o la declaración de innecesariedad del Ayuntamiento (en el que se incluye la declaración de que ya no procede reponer la legalidad urbanística)
Resolución de 28 de junio de 2024 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
La Resolución de 28 de junio de 2024 -BOE de 17 de julio de 2024-, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y declaración de obra nueva, analiza un supuesto en el que la Registradora suspende las inscripciones solicitadas, en cuanto a la segregación, por no aportar la correspondiente licencia municipal o declaración de innecesariedad en el caso de que el Ayuntamiento aprecie efectivamente que ya han transcurrido los plazos para adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Dice la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:
«para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
4. En el presente expediente, el interesado para pretender la inscripción de la escritura de segregación argumenta que la parcela resultante ya se encuentra segregada de hecho como consecuencia de los actos de edificación autorizados y la realidad física de la misma, ya reconocida a efectos catastrales y fiscales. Incluso aporta un certificado técnico que acredita el carácter consolidado e independiente de la misma desde que fue construido el edificio.
Sin embargo, en el presente expediente no resulta acreditado un pronunciamiento explícito del órgano con competencia urbanística que implique un reconocimiento del carácter consolidado e independiente de la parcela en los términos que resultan de la doctrina reiterada de esta Dirección General, sin que pueda considerarse suficiente a estos efectos el contar con la licencia de obras.
Por tanto, a los efectos del cumplimiento de los dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Suelo estatal, en relación con el artículo 150 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, debe acreditarse el correspondiente título administrativo habilitante, en los términos que se han expuesto anteriormente, siendo competencia municipal el valorar la procedencia de la segregación o el reconocimiento de su existencia, por lo que las alegaciones que el interesado pueda plantear en defensa de su derecho deben ventilarse ante el órgano municipal competente».
De esta forma, admite la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la aplicación del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015 a las segregaciones o parcelaciones pero, si bien, de forma matizada por cuanto exige siempre un pronunciamiento del Ayuntamiento respectivo, bien mediante licencia, bien mediante declaración de innecesariedad o bien mediante declaración del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad urbanística
